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Das wirtschaftliche Umfeld befindet sich in ständiger Veränderung, und die jüngsten wirtschaftlichen Entwicklungen haben viele Unternehmen in Schwierigkeiten gebracht. Insolvenzen erfassen dabei nicht nur das betroffene Unternehmen selbst, sondern auch Investoren, Kunden und Lieferanten. Besonders kritisch wird es, wenn ein ganzer Sektor wie die Immobilienwirtschaft ins Wanken gerät oder sogar Unternehmen aus eigentlich stabilen Branchen wie Versicherungen in die Insolvenz geraten.

In solchen turbulenten Zeiten stellen sich für Berater und Vermittler viele Fragen: Wie können sie ihre Kunden bestmöglich schützen? Wie vermeiden sie Haftungsrisiken? In Zusammenarbeit mit der Wirtschaftskammer Österreich, dem Fachverband Finanzdienstleister und der auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei BRANDL TALOS Rechtsanwält:innen GmbH beleuchtete die Höher Insurance Services GmbH die aktuellen Entwicklungen und gaben in einem Webinar den zahlreichen Teilnehmern die wichtigsten Tipps für Ihre Beratungspraxis.

Unternehmen in der Krise: Was Berater beachten müssen

Die Insolvenzen in der Wirtschaftswelt haben direkte Auswirkungen auf die Beratungspraxis. Vor allem bei Immobilienunternehmen oder Versicherungsunternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten, müssen Berater wissen, wie sie sich richtig verhalten. Dabei stellen sich Fragen wie:

  • Welche Aufklärungspflichten haben Berater in Bezug auf mögliche Insolvenzen von Unternehmen?
  • Wie umfangreich muss die Aufklärung sein, wenn sich ein Unternehmen bereits in Konkursnähe befindet?
  • Müssen Vermittler ihre Kunden über einen tatsächlich eingetretenen Konkurs informieren?

Eine transparente und klare Kommunikation ist in diesen Fällen unerlässlich, um das Vertrauen der Kunden zu bewahren und potenzielle Haftungsrisiken zu vermeiden.

Die wichtigsten Dos & Don’ts in der Kundenberatung

Es ist essenziell, dass Berater ihren Kunden ein realistisches Bild der Risiken vermitteln, und dies bereits zum Zeitpunkt der Beratung/Vermittlung. Eine unzureichende Risikoaufklärung kann schnell zu Haftungsansprüchen führen. Hier sind einige wichtige Dos & Don’ts, die in der Beratungspraxis unbedingt beachtet werden sollten:

Don’ts: Was unbedingt vermieden werden sollte

  • Keine Verharmlosung des Risikos: Sätze wie „Das ist zu 100 % sicher“ sind tabu.
  • Keine Beschwichtigungen: Risiken als „seltene Extremfälle“ herunterzuspielen, ist gefährlich und unseriös.

Dos: Was Berater unbedingt tun sollten

  • Aufklärung über Totalverlustrisiko: Kunden müssen über mögliche Totalverluste informiert werden.
  • Produktbezogene Risikoaufklärung: Marktrisiken, Liquiditätsrisiken und andere spezifische Risiken müssen klar dargelegt werden.
  • Klare und präzise Dokumentation der Beratung: Eine umfassende Dokumentation schützt nicht nur den Kunden, sondern auch den Berater vor späteren Haftungsansprüchen.

Transparente Beratung schützt vor Haftung

Eine präzise und umfassende Risikoaufklärung ist der Schlüssel, um sich als Berater vor Haftungsfällen zu schützen. Eine transparente und gut dokumentierte Beratung ist dabei ebenso wichtig wie eine klare Darstellung der möglichen Insolvenz- und Totalverlustrisiken. Versicherungsmakler sind darüber hinaus verpflichtet, ihre Kunden auch nach Vertragsabschluss laufend über die Solvenz des Produktanbieters aufzuklären.

Wichtig: Beschwichtigungsversuche sollten unbedingt vermieden werden, denn sie können dazu führen, dass die Verjährung von möglichen Haftungsansprüchen hinausgeschoben wird. Bei bereits verjährten Sachverhalten könnte sogar die Einrede der Arglist ins Spiel kommen.

Kundenberatung in der Krise: Was Berater wissen sollten!

Die Einhaltung der gewerberechtlichen Rahmenbedingungen ist in der Krise besonders wichtig. Die zentralen Fragen sind:

  • Was erlaubt das Gewerberecht dem Berater oder Vermittler?
  • Welche Verhaltensweisen sind unbedingt zu vermeiden?
  • Welche Voraussetzungen führen zu einer Schadenersatzpflicht des Beraters oder Vermittlers?

Wie schütze ich mich als Berater vor Haftung?

Die folgenden Maßnahmen sind entscheidend, um sich als Berater vor Haftungsansprüchen zu schützen:

  • Kenntnis der gewerberechtlichen Rahmenbedingungen: Ein fundiertes Wissen über die rechtlichen Vorgaben ist unverzichtbar.
  • Prüfen Sie die Berechtigung des Anbieters: Nutzen Sie beispielsweise die FMA-Unternehmensdatenbank, um sicherzustellen, dass der Versicherer oder Fondsanbieter in Österreich entsprechend berechtigt ist.
  • Einhaltung der vorvertraglichen Pflichten: Eine klare Offenlegung der eigenen Tätigkeit schafft Vertrauen und minimiert Risiken.
  • Anwendung der Wohlverhaltensregeln: bei der Vermittlung von Veranlagungen sollten der Angemessenheitstest und der Eignungstest Anwendung finden.
  • Rechtskonforme Dokumentation der Beratungsgespräche: Das „Know Your Customer“-Prinzip sollte konsequent umgesetzt werden.

Die Bedeutung der Berufshaftpflichtversicherung

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Absicherung über eine Berufshaftpflichtversicherung. Hierbei sollten Berater insbesondere die Risikoausschlussgründe und Obliegenheiten kennen und im Schadenfall das richtige Verhalten an den Tag legen.

Zusammengefasst: Eine transparente, gut dokumentierte Beratung, fundierte Kenntnisse der rechtlichen Rahmenbedingungen und eine umfassende Risikoaufklärung sind der Schlüssel, um Kunden bestmöglich durch Krisenzeiten zu begleiten und sich selbst vor Haftungsfällen zu schützen.

Hinweis in eigener Sache: Die Höher Akademie veranstaltet regelmäßig Weiterbildungsveranstaltungen mit dem Ziel der Haftungsreduktion. Jetzt aktuelle Termine durchsehen: https://www.hoeher.info/akademie/termine/

Bild: Envato

Wiener Neustadt, 09. Oktober 2024

Eine Klarstellung der gesetzlichen Interessenvertretung der Immobilientreuhänder (Wirtschaftskammer) zum Tätigkeitsumfang von Immobilienmaklern hat ergeben, dass nach deren Auffassung Immobilienmakler neben „Immobilienfonds“ – so der gesetzliche unpräzise Wortlaut – auch Veranlagungen in Bauherrenmodelle, (geschlossene) Immobilienfonds sowie Vorsorgewohnungen vermitteln dürfen. Dies wiederum macht eine Überprüfung der Berufshaftpflichtversicherung erforderlich, da diese (Pflichtversicherung) nun auch Veranlagungen und die damit verbundenen erheblichen Pflichten (zB detaillierte Aufklärung über die sogenannten „Weichkosten“ [siehe ua OGH 6 Ob 118/16w], Angemessenheitsprüfung, Beratungsprotokolle, Risikoanalyse etc.) – decken muss.

Die Versicherungspflicht gemäß § 117 Abs 7 GewO 1994 sieht vor, dass Immobilienmakler (§ 94 Z 35 GewO 1994) für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen müssen. Gemäß den besonderen Vorschriften der §§ 158b ff VersVG führt eine etwaige Leistungsfreiheit im Vertrag dazu, dass ein Versicherer dem Geschädigten einen „nicht versicherten Schaden“ bezahlten muss und der Versicherer dann zum vollen Regress gegenüber dem Versicherungsnehmer berechtigt ist. Dies kann zu massiven finanziellen Auswirkungen führen, bis hin zur Insolvenz des Versicherungsnehmers/Schädigers und Vernichtung dessen wirtschaftlicher Existenz.

Um über einen den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Versicherungsschutz zu verfügen, und einen etwaigen Regress des Versicherers zu vermeiden, sollten Immobilienmakler bei ihrem Haftpflichtversicherer anfragen, ob vom Versicherungsumfang auch die Beratung und Vermittlung von Veranlagungen in Bauherrenmodelle, Vorsorgewohnungen sowie die Vermittlung von Beteiligungen an (geschlossenen) Immobilienfonds (§ 117 Abs 2 Z 4 GewO 1994) umfasst ist und welche besonderen Obliegenheiten für deren Vermittlung bestehen. Wird diese Deckung nicht bestätigt, liegt offenbar kein Versicherungsschutz gemäß den gesetzlichen Vorgaben vor!

Wir haben unser Deckungskonzept mit der Allianz Global Corporate & Specialty SE (für welche wir als Abschlussagentin tätig sind) überarbeitet und den Versicherungsschutz entsprechend angepasst, sodass über uns versicherte Immobilientreuhänder über einen den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Versicherungsschutz verfügen. Nähere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite. Dort finden Sie auch einen Prämienrechner zur Berechnung der Versicherungsprämie für Immobilientreuhänder.

Wiener Neustadt, am 20.08.2020

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